Siguiendo con el tema de la compra-venta de inmuebles, nos detenemos ahora a considerar qué impuestos obliga a liquidar esta operación: IVA o Transmisiones Patrimoniales. En primer lugar aclarar que la venta de bienes entre empresarios autónomos o entidades mercantiles obliga a emitir una factura como justificante fiscal de la operación. En ella se aplicará el tipo de IVA en vigor en cada momento.
Las compra-ventas realizadas entre particulares no liquidan IVA sino Transmisiones Patrimoniales Onerosas, que es un impuesto cedido a las comunidades autónomas que se liquida en las Haciendas locales. El tipo impositivo suele ser el mismo que el del impuesto sobre el valor añadido, el 10%, por lo tanto, la diferencia entre pagar uno u el otro se plantea en términos de deducción.
El Impuesto de Transmisiones se deduce como mayor valor de la compra, por lo que su efecto en resultados se difiere a lo largo de diferentes ejercicios. El IVA, sin embargo, se deduce íntegramente en el trimestre en el que se devenga. Al declararse mediante inversión de sujeto pasivo (como ingreso y gasto a la vez), su efecto es neutro. Pero el comprador se ahorra su ingreso al no pagarlo al vendedor ni tampoco a Hacienda.
Liquidar Transmisiones o IVA no es algo opcional para el contribuyente. Las ventas de inmuebles están sujetas a IVA si se trata de una primera transmisión y a Transmisiones Patrimoniales si es segunda. Y esto indistintamente de que las partes sean empresas o particulares.
Sin embargo, hay que tener en cuenta que se considera segunda transmisión la realizada por el promotor después haber utilizado el inmueble ininterrumpidamente por un plazo igual o superior a dos años. También lo será si ha sido objeto de arrendamiento sin opción de compra u otro tipo de derechos reales de goce o disfrute, salvo que el adquirente del inmueble sea quien lo utilizó durante el referido plazo.
El que compra tiene la opción de renunciar a la exención del IVA en las segundas transmisiones para poder liquidar este impuesto y beneficiarse de su deducción, en lugar de pagar transmisiones. La renuncia deberá constar en la escritura pública de compra-venta y en la factura en la que se recoja la operación.
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