¿Qué es una socimi?

Una SOCIMI (Sociedad Cotizada Anónima de Inversión en el Mercado Inmobiliario) es un tipo de sociedad anónima cuyo principal objeto social es la adquisición, promoción y rehabilitación de activos inmobiliarios para su arrendamiento. Estas entidades están diseñadas para canalizar inversiones hacia el mercado inmobiliario y, a cambio, disfrutan de un régimen fiscal favorable siempre que cumplan una serie de requisitos estrictos.

Su funcionamiento es similar al de los REITs (Real Estate Investment Trusts) en otros países, como Estados Unidos o Reino Unido, y están reguladas por la Ley 11/2009, de 26 de octubre, modificada posteriormente por la Ley 16/2012.

Definición técnica

Una SOCIMI es una empresa que cotiza en mercados bursátiles y que obtiene ingresos fundamentalmente del alquiler de inmuebles urbanos. Para poder acogerse al régimen especial que la ley les concede, deben repartir la mayoría de sus beneficios entre los accionistas en forma de dividendos y cumplir requisitos tanto en cuanto a su actividad como a la estructura de su capital y gobierno corporativo.

¿Existen variantes del término?

No existen variantes como tal en la legislación española, aunque a nivel práctico o periodístico es común referirse a ellas como "REITs españoles". En algunos entornos también se les denomina simplemente "sociedades inmobiliarias cotizadas", aunque esta última expresión puede generar confusión si no se precisa que se trata de SOCIMIs reguladas bajo la normativa específica.

Contexto legal y fiscal de las SOCIMI

Marco normativo

Las SOCIMI están reguladas principalmente por:

• La Ley 11/2009, de 26 de octubre, por la que se regulan las SOCIMIs.
• El Real Decreto 1060/2015, que desarrolla aspectos relacionados con la CNMV.
• La Ley del Impuesto sobre Sociedades, en lo relativo al régimen fiscal especial.

Desde la modificación operada por la Ley 16/2012, el régimen se hizo más flexible, lo que provocó un notable incremento en el número de SOCIMIs constituidas, sobre todo a partir de 2013.

Ventajas fiscales

El principal atractivo de las SOCIMI reside en su fiscalidad:

• Tributan al 0% en el Impuesto sobre Sociedades, siempre que cumplan con todos los requisitos exigidos.
• Están obligadas a distribuir al menos el 80% de sus beneficios procedentes del arrendamiento de inmuebles y el 50% de los beneficios por transmisión de activos.
• Los dividendos que reparten están sujetos a una retención en origen del 19%, salvo en algunos casos específicos para inversores institucionales extranjeros.

Esta estructura permite una doble ventaja: por un lado, atracción de inversores (por su rentabilidad vía dividendos) y por otro, una eficiente gestión fiscal del patrimonio inmobiliario.

Requisitos para constituir una SOCIMI

Para operar bajo el régimen fiscal especial de SOCIMI, la sociedad debe cumplir con las siguientes condiciones:

1. Objeto social

Debe tener como objeto principal la tenencia de inmuebles urbanos para su arrendamiento, aunque puede complementar su actividad con la promoción inmobiliaria, siempre que los inmuebles se destinen al alquiler en un plazo máximo de tres años.

2. Composición del activo

Al menos el 80% del valor del activo debe estar compuesto por inmuebles urbanos para arrendamiento, participación en otras SOCIMIs o en REITs extranjeros similares.

3. Política de distribución

Como se ha indicado, están obligadas a distribuir un alto porcentaje de los beneficios como dividendo, lo que las hace muy atractivas para los inversores.

4. Cotización obligatoria

La SOCIMI debe cotizar en un mercado regulado, ya sea nacional (como BME Growth) o europeo. Esto garantiza transparencia y acceso al capital.

5. Capital mínimo

Debe contar con un capital mínimo de 5 millones de euros.

6. Plazo de mantenimiento

Los inmuebles deben mantenerse en cartera al menos tres años, y cinco en el caso de participaciones en otras SOCIMIs.

Ejemplos prácticos y aplicación real

Imagina que una empresa quiere dedicarse al alquiler de oficinas en una gran ciudad. En lugar de tributar como una sociedad normal, puede constituirse como SOCIMI, adquirir los inmuebles necesarios, alquilarlos y beneficiarse del régimen fiscal especial. A cambio, debe repartir gran parte de los beneficios entre sus accionistas y cumplir con el resto de condiciones legales.

En la práctica, muchas SOCIMIs son impulsadas por fondos de inversión, aseguradoras o grandes patrimonios familiares que buscan una forma eficiente de canalizar su inversión inmobiliaria con menor carga fiscal.

Algunos ejemplos conocidos de SOCIMIs que operan en España incluyen empresas como Merlin Properties o Colonial, que gestionan importantes carteras de oficinas, centros comerciales o plataformas logísticas.

Ventajas e inconvenientes

Ventajas

• Fiscalidad ventajosa.
• Acceso a capital mediante cotización en bolsa.
• Transparencia regulatoria y supervisión por CNMV.
• Atractivo para inversores que buscan ingresos periódicos.

Inconvenientes

• Elevados requisitos de entrada: capital mínimo, estructura societaria, etc.
• Obligación de reparto de beneficios, que limita reinversión.
• Exposición al mercado bursátil, con la volatilidad que conlleva.
• Complejidad contable y legal, especialmente en la fase de constitución.

Dudas frecuentes sobre las SOCIMI

¿Puedo crear una SOCIMI como particular?

En teoría, sí, pero en la práctica requiere una estructura societaria y de capital que está al alcance principalmente de grandes patrimonios, fondos o grupos empresariales. Un pequeño inversor puede participar comprando acciones de una SOCIMI ya existente en el mercado.

¿Qué pasa si no se cumplen los requisitos?

La sociedad perdería el derecho a tributar al 0% y pasaría a tributar como una sociedad ordinaria, con todos los efectos fiscales asociados. Además, podría enfrentarse a sanciones si se ha beneficiado indebidamente del régimen especial.

¿Puedo invertir en una SOCIMI como forma de diversificar?

Sin duda. De hecho, muchas personas incluyen acciones de SOCIMIs en su cartera de inversión como forma de exposición al mercado inmobiliario sin tener que comprar propiedades directamente. Es una forma de obtener rentas periódicas (vía dividendos) con una barrera de entrada mucho más baja.

¿Por qué son importantes las SOCIMI en el ecosistema inmobiliario?

Las SOCIMIs cumplen una función clave al profesionalizar la gestión del alquiler y aumentar la oferta en el mercado. Al estar obligadas a mantener los activos arrendados y distribuir beneficios, contribuyen a un sector más estable y menos especulativo. Además, permiten que inversores particulares accedan al negocio inmobiliario con una inversión mucho menor.

Las SOCIMIs son una herramienta poderosa para estructurar inversión inmobiliaria de forma eficiente y rentable. Si bien no están pensadas para pequeños promotores o arrendadores individuales, representan una vía interesante para canalizar grandes inversiones y para que cualquier inversor pueda participar del mercado inmobiliario de forma líquida, transparente y fiscalmente optimizada.

Como asesor contable con experiencia, siempre recomiendo evaluar muy bien la viabilidad del proyecto, el cumplimiento normativo y el perfil inversor antes de optar por constituir o participar en una SOCIMI. El régimen tiene enormes ventajas, pero también exige un alto nivel de profesionalización y planificación.