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El pasado 1 de abril entró en vigor la Ley 2/2015, de 30 de marzo, de desindexación de la economía española, y la nueva reforma que realiza del art. 18 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Dicha reforma supone que los arrendamientos de alquileres ya no estarán sujetos a actualización automática, tal como ocurría hasta ahora por recogerse este mecanismo en la LAU. Si no existe un pacto expreso en el contrato de arrendamiento, el precio no se actualizará.
Cómo se actualizaban los alquileres hasta ahora
Hasta ahora la Ley de Arrendamientos Urbanos diferenciaba entre dos tipos de contratos:
1.- Contratos de alquiler celebrados entre enero de 1995 y junio de 2013.
Estos contratos se rigen por la LAU de 1994. Cada vez que el contrato cumple un nuevo año, el importe de la renta se actualiza según el último dato del IPC aportado por el INE (Instituto Nacional de Estadística). El arrendador debe avisar por escrito al inquilino de la revisión del alquiler, informando del porcentaje a aplicar. Si el inquilino así lo solicitase, el propietario debe justificar este porcentaje, bien mediante un certificado del propio INE o bien citando el BOE en el que se haya publicado ese dato del IPC. La propia página del INE dispone de una herramienta para realizar el cálculo.
2.- Contratos de alquiler posteriores a junio de 2013.
La LAU de 2013 establece que las partes pactarán libremente la actualización del alquiler en los términos que elijan. Si no existe pacto en el contrato, se revisará en relación al IPC. La obligación de notificar al inquilino sigue siendo la misma.
Una vez la nueva normativa entre en vigor, que será dentro de cuatro meses, el arrendador y el arrendatario tendrán que pactar si quieren que el alquiler se revise. De lo contrario se mantendría igual durante toda la duración del contrato. Si deciden pactar una revisión de la renta, ésta deberá hacerse en función de un nuevo índice denominado Índice de Garantía de Competitividad (IGC).
El nuevo índice de referencia tiene en cuenta, entre otros factores, el diferencial de IPC (índice de precios de consumo) de España con la zona euro así como la variación de competitividad acumulada desde la entrada en el euro. El IGC será calculado y publicado mensualmente por el Instituto Nacional de Estadística y tendrá un tope del 2% (objetivo de inflación del Banco Central Europeo) y un suelo del 0%.
En caso de pactarse entre arrendador y arrendatario la actualización del alquiler a través del IGC, la renta se revisará según la variación anual del indicador, tomando como mes de referencia el que corresponda al último índice publicado en la fecha de revisión del contrato.
Con la entrada del Real Decreto que regulará este mecanismo, se especificarán en que condiciones ambas partes podrán pactar una revisión del alquiler distinta a la aplicación del IGC.
La nueva ley afecta a todos los alquileres, bien sean de vivienda, de negocio, rústicos o urbanos. Los contratos anteriores a la Ley seguirán rigiéndose por la regulación existente hasta que venzan y se renueven por un nuevo periodo.
En enero finalizan los alquileres de renta antigua
El año 1995 supuso un drástico cambio para los contratos de arrendamiento sujetos a prórroga forzosa e indefinidos, que permitían que un inquilino permaneciera durante largos años pagando un alquiler bajo, sin posibilidad de revalorización distinta del incremento del IPC. Con la entrada en vigor de la Ley de Arrendamientos Urbanos (Ley 29/1994, de 24 de noviembre) que continúa en vigor en la actualidad, estos contratos pasaron a estar sujetos a unos plazos hasta su resolución definitiva.
Esos plazos se cumplirán el 1 de enero de 2015, por lo que numerosas empresas se encontrarán con que el contrato de alquiler de su local de negocio llega a su fin. Los arrendamientos afectados serán los celebrados antes del 9 de mayo de 1985.
Según las condiciones en las que se haya celebrado el contrato, podemos encontrarnos con distintas situaciones:
1.- Los arrendatarios que explotaran la actividad como persona física a la fecha de entrada en vigor de la Ley (1 de enero de 1995) podrán continuar con su contrato hasta que se jubilen o fallezcan. En caso de que el cónyuge quisiera continuar con la misma actividad, el contrato se prolongaría hasta su jubilación o fallecimiento. Si el que se hubiera subrogado en el arrendamiento fuera un descendiente, el contrato finalizará igualmente el 1 de enero de 2015.
2.- Si se hubiera traspasado el contrato de arrendamiento en los diez años anteriores al 1 de Enero de 1995, los plazos de extinción de los contratos se incrementarán en cinco años, con lo que podría extenderse hasta el 1 de Enero de 2020.
3.- Si el arrendatario es persona jurídica en el ejercicio de su actividad y el local tiene menos de 2.500 metros cuadrados, el contrato finalizará igualmente el 1 de Enero de 2015.
Los locales de renta antigua de más de 2.500 metros se extinguieron en 1.999. Si el local tuviera un uso no comercial, se extinguirá también en 2.015.
Si la persona jurídica hubiese traspasado el contrato de arrendamiento en los diez años anteriores al 1 de Enero de 1995, los plazos de extinción de los contratos se incrementarán en cinco años, como sucede con los arriendos a personas físicas.
En cualquier caso, cabe recordar que el arrendatario tiene derecho percibir una indemnización del propietario si alquila de nuevo el local para el desarrollo de una actividad similar. El importe puede ascender a 18 meses de la renta abonada.
Eva Fernández
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