Venta de un inmueble: ¿liquidar IVA o Transmisiones Patrimoniales?

Siguiendo con el tema de la compra-venta de inmuebles, nos detenemos ahora a considerar qué impuestos obliga a liquidar esta operación: IVA o Transmisiones Patrimoniales. En primer lugar aclarar que la venta de bienes entre empresarios autónomos o entidades mercantiles obliga a emitir una factura como justificante fiscal de la operación. En ella se aplicará el tipo de IVA en vigor en cada momento.

Las compra-ventas realizadas entre particulares no liquidan IVA sino Transmisiones Patrimoniales Onerosas, que es un impuesto cedido a las comunidades autónomas que se liquida en las Haciendas locales. El tipo impositivo suele ser el mismo que el del impuesto sobre el valor añadido, el 10%, por lo tanto, la diferencia entre pagar uno u el otro se plantea en términos de deducción.

El Impuesto de Transmisiones se deduce como mayor valor de la compra, por lo que su efecto en resultados se difiere a lo largo de diferentes ejercicios. El IVA, sin embargo, se deduce íntegramente en el trimestre en el que se devenga. Al declararse mediante inversión de sujeto pasivo (como ingreso y gasto a la vez), su efecto es neutro. Pero el comprador se ahorra su ingreso al no pagarlo al vendedor ni tampoco a Hacienda.

Liquidar Transmisiones o IVA no es algo opcional para el contribuyente. Las ventas de inmuebles están sujetas a IVA si se trata de una primera transmisión y a Transmisiones Patrimoniales si es segunda. Y esto indistintamente de que las partes sean empresas o particulares.
Sin embargo, hay que tener en cuenta que se considera segunda transmisión la realizada por el promotor después haber utilizado el inmueble ininterrumpidamente por un plazo igual o superior a dos años. También lo será si ha sido objeto de arrendamiento sin opción de compra u otro tipo de derechos reales de goce o disfrute, salvo que el adquirente del inmueble sea quien lo utilizó durante el referido plazo.

El que compra tiene la opción de renunciar a la exención del IVA en las segundas transmisiones para poder liquidar este impuesto y beneficiarse de su deducción, en lugar de pagar transmisiones. La renuncia deberá constar en la escritura pública de compra-venta y en la factura en la que se recoja la operación.

¿Qué ocurre con el IVA de la venta de vehículos usados?

Los vehículos se adquieren a particulares sin IVA. Se puede hacer un documento de compra-venta o similar en el que se identifican las partes, el bien que se transmite, la fecha el precio de la operación (es decir, los mismos datos que contendría una factura). Luego se venden con IVA, emitiendo una factura ordinaria por la venta. Ese IVA se ingresa en el modelo 303.

En el régimen de bienes usados

En el régimen de bienes usados se emite una factura por la venta del vehículo, sin IVA, con los datos de ambas partes y el precio total. Luego se emite otra por la venta, también sin IVA, igualmente por el precio total (se entiende que el IVA está incluido en el precio, por que deberá indicarse "IVA incluido" al pie del total). Al margen de beneficio se le aplica el impuesto y esa es la cantidad que se ingresa. Si compro por 100 y vendo por 150 le aplico el IVA a 50 y lo ingreso. En el modelo censal 036 hay que indicar si uno desea acogerse a este régimen o al general. Incluso es posible aplicar el general en una operación y el de bienes usados en otra.

Si un autónomo o una empresa adquiere un vehículo transmitido según el régimen de bienes usados, no podrá deducir el IVA de esa operación, que no figurará desglosado del precio.

En lo relativo al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, el artículo 45.I.B) del texto declaran exentas las transmisiones de vehículos usados con motor mecánico para circular por carretera cuando el adquirente sea un empresario dedicado habitualmente a la compraventa de los mismos y los adquiera para su reventa. La exención se entenderá concedida con carácter provisional y para elevarse a definitiva deberá justificarse la venta del vehículo adquirido dentro del año siguiente a la fecha de su adquisición.

Por lo tanto, la adquisición de un vehículo a un particular para volver a venderlo, no está sujeta al Impuesto de Transmisiones, como si ocurre cuando se adquiere para uso propio.