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Si eres un autónomo o empresa y estás pensando en alquilar un local comercial o para tu negocio, puede que, a parte de encontrar la mejor ubicación , y cómo rentabilizarlo, tengas dudas sobre qué cláusulas te conviene negociar con el propietario e incluir en el contrato. Voy a intentar orientarte en este sentido.
¿Cómo hacer un contrato de arrendamiento de local comercial?
Los arrendamientos de locales para negocio se rigen por la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de diciembre de 1994, pero los pactos privados de un contrato son libres.
No es necesario que el contrato se celebre ante notario, su validez será la misma si se firma de forma privada.
Lo que no se recoja de forma expresa en el contrato de arrendamiento de local de negocio, quedará sujeto a lo que determine la ley. Como derecho supletorio se aplicará el Código Civil.
El arrendador debe depositar la fianza en el organismo público que corresponda, según la Comunidad Autónoma en la que esté ubicado el inmueble.
Sabremos si la ha depositado o no porque nuestra copia del contrato llevará un sello o bien nos darán un resguardo que lo justifique.
Recordarte que todos los autónomos o empresas que alquilen un local comercial para realizar su actividad económica, salvo algunas excepciones, deben presentar trimestralmente el modelo 115 de IRPF sobre alquileres.
Cláusulas que debe contener el contrato de alquiler de un local de negocio
Vamos a centrarnos en las 4 cláusulas que considero más importantes a la hora de redactar tu contrato de alquiler:
1. Renta y duración del contrato de local de negocio
Tanto la renta como la duración del contrato es la que libremente pactes con la otra parte.
Lo más beneficioso para ti es que la duración sea lo más larga posible. De este modo se garantiza que la renta no se incrementa más allá de la revalorización pactada.
Hasta ahora la actualización de la renta se referenciaba al IPC pero esto ya no es obligatorio.
En el momento de celebrar el contrato de arrendamiento, deberás prestar una fianza en metálico en la cantidad equivalente a dos mensualidades de la renta pactada en el contrato (aunque pueden pedirte más mensualidades).
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También se suele contemplar que el inquilino permanezca en el local un tiempo mínimo (normalmente un año).
El incumplimiento de este plazo obligaría al pago de las mensualidades que resten para el mismo.
El contrato debe incluir el periodo de preaviso, que es la antelación con la que debes avisar al propietario de que abandonas el local.
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Una vez finalice el plazo pactado, si manifiestas tu voluntad de prorrogarlo y el propietario se niega, tendrás derecho a una indemnización por los gastos de traslado y la posible pérdida de clientela.
2. Obras en el local
El arrendador deberá realizar las reparaciones necesarias en el local para conservarlo en condiciones de uso sin que esto le da derecho a incrementar la renta, salvo que los daños hayan sido causados por el arrendatario.
Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario del local, deberá realizarlas el arrendatario.
El inquilino podrá realizar también obras de mejora, si cuenta con el consentimiento escrito del dueño. Esas obras que darán a beneficio del arrendador.
*Cláusula de carencia: En algunos contrato se puede introducir esta cláusula. Se trata de que no pagues los meses que hayas establecido con la otra parte, como compensación de obras que se realizarán para adaptar el local de negocio.
3. Impuestos y su importe
En el texto del contrato siempre se fija el precio del impuesto y se estipula que a ese importe se le aplicarán los impuestos en vigor.
El propietario debe expedir una factura por cada mensualidad, añadiendo el IVA y restando la retención.
También suele acordarse que el IBI lo abone igualmente el arrendatario.
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4. Traspaso de local comercial
En muchos contratos se contempla que el inquilino no tenga derecho a traspaso.
Esto es algo perjudicial, puesto que, si el negocio va mal y no tenemos derecho al traspaso de local de negocio, no podremos intentar recuperar lo que hemos invertido. Conviene negociarlo antes de firmar.
También hay que tener cuidado con el cambio de la figura del empresario. Si el que alquila es un autónomo y se constituye en S.L el propietario tendrá derecho a un incremento de la Renta. Para evitarlo, conviene añadir una cláusula en la que se permita explotar el negocio bajo cualquier forma jurídica.
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